Avocats spécialisés en Droit de la copropriété

Consilitis est votre partenaire juridique dans le domaine du droit de la copropriété

Notre cabinet est spécialisé dans le droit immobilier et de la copropriété.

Vous vous posez des questions quant au calcul des charges dans le cadre d’une copropriété ? Les relations entre copropriétaires posent problème ? Vous faites l’expérience de troubles de voisinage ?

Le cabinet Consilitis dispose également d’une expérience en matière de mises à jour des règlements de copropriété. N’hésitez pas à solliciter une offre de prix pour une adaptation personnalisée de vos statuts.

En tant que conseil des copropriétaires comme des copropriétés, étant conseil de nombreux syndics, le cabinet Consilitis dispose d’une expérience de nombreuses années en matière de droit de la copropriété.

• Vous souhaitez récupérer des charges impayées par un copropriétaire ;
• Des questions se posent quant à la responsabilité du syndic ;
• Des litiges relatifs à la validité des décisions prises par l’assemblée générale.

Les litiges au sein d’une copropriété peuvent très vite en rendre difficile, sinon parfois impossible, le fonctionnement normal.

Le cabinet Consilitis met son équipe à votre service pour prendre en charge votre dossier traitant du bail ou de la copropriété, qu’il s’agisse d’une défense devant une instance juridique ou d’un recours contre des décisions d’assemblée générale.

Tout au long de la procédure, nous vous accompagnons en misant sur une grande transparence afin que vous soyez toujours au courant de l’avancement de votre dossier et puissiez participer à chacune des étapes.

Les situations que nous traitons le plus souvent

• Le recouvrement de charges impayées pour le compte de l’association des copropriétaires, ou la défense d’un copropriétaire poursuivi. Notre article Que risque un copropriétaire qui ne paie plus ses charges ? détaille les conséquences d’un arriéré.
• La contestation d’une décision d’assemblée générale adoptée à une mauvaise majorité ou de manière irrégulière. Voyez Majorités en copropriété : décision illégale ?
• Les travaux imposés par le syndic sans vote, ou au contraire bloqués par l’assemblée générale : Le syndic peut-il imposer des travaux aux copropriétaires ?
• Les travaux réalisés par un copropriétaire dans son lot : Travaux en copropriété à Bruxelles : autorisation obligatoire ?
• Les infiltrations et autres dégâts dont l’origine se trouve dans les parties communes : Responsabilité de l’ACP en copropriété
• La rédaction et la mise à jour des statuts, et l’accompagnement des syndics dans la préparation des assemblées générales.
• Les malfaçons affectant les parties communes, qui relèvent aussi du droit de la construction, et les questions de location d’un lot, traitées sur notre page droit immobilier.

Que prévoit le livre 3 du Code civil ?

Depuis le 1er septembre 2021, la copropriété est régie par le livre 3 « Les biens » du Code civil, issu de la loi du 4 février 2020. Les articles 3.78 à 3.83 posent les principes de la copropriété forcée. Les articles 3.84 à 3.100 organisent la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, c’est-à-dire la plupart des immeubles à appartements.

• Les statuts. Ils réunissent l’acte de base, qui décrit les parties privatives et communes et fixe la quote-part de chaque lot, et le règlement de copropriété, qui règle notamment la répartition des charges. Les statuts et toute modification doivent faire l’objet d’un acte authentique (article 3.85). Un règlement d’ordre intérieur complète ces règles.
• L’association des copropriétaires. Elle acquiert la personnalité juridique dès qu’un lot au moins a été cédé ou attribué et que l’acte de base et le règlement de copropriété ont été transcrits (article 3.86). Elle constitue un fonds de réserve, alimenté chaque année à hauteur d’au moins 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes.
• L’assemblée générale. Elle décide à la majorité absolue, sauf lorsque la loi exige les deux tiers, les quatre cinquièmes ou l’unanimité (articles 3.87 et 3.88). Le syndic doit convoquer une assemblée lorsque des copropriétaires détenant au moins un cinquième des parts dans les parties communes le demandent par envoi recommandé ; il doit envoyer la convocation dans les trente jours (article 3.87, § 2).
• Le syndic. Il exécute les décisions de l’assemblée générale, accomplit les actes conservatoires et d’administration provisoire et représente l’association en justice (article 3.89, § 5). Son mandat ne peut excéder trois ans ; il peut être renouvelé par une décision expresse de l’assemblée générale (article 3.89, § 1er).
• Le conseil de copropriété. Il est obligatoire dans les immeubles d’au moins vingt lots, sans compter les caves, garages et parkings, et contrôle la gestion du syndic (article 3.90).

Quels recours en cas de conflit ?

• Annuler ou réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale, dans les quatre mois de la date de l’assemblée (article 3.92, § 3).
• Faire convoquer une assemblée générale par le juge lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire (article 3.92, § 4).
• Se faire autoriser à réaliser seul des travaux urgents et nécessaires aux parties communes lorsque la majorité requise ne peut être atteinte (article 3.92, § 5), ou demander au juge de prendre la décision qu’une minorité bloque abusivement (article 3.92, § 8).
• Faire rectifier les quotes-parts ou la répartition des charges lorsqu’elles sont inexactes ou le sont devenues (article 3.92, § 7).
• Faire désigner un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou que la conservation de l’immeuble n’est plus assurée (article 3.92, § 2).

Comment se déroule un dossier de copropriété ?

1. La lecture des documents. Les statuts, le règlement d’ordre intérieur et les procès-verbaux déterminent la majorité applicable et l’étendue des pouvoirs du syndic. Nous vérifions aussi les délais en cours.
2. La démarche interne. Un courrier argumenté au syndic ou au conseil de copropriété, ou une demande de convocation d’assemblée, suffit parfois à débloquer la situation.
3. La médiation. Elle peut être envisagée à côté de la voie judiciaire (articles 1724 et suivants du Code judiciaire). En revanche, une clause des statuts qui confierait les litiges de copropriété à des arbitres est réputée non écrite (article 3.85, § 5, du Code civil).
4. La procédure. Le juge de paix est compétent pour les contestations relatives à la copropriété forcée des immeubles bâtis, quel que soit le montant (article 591, 2°bis, du Code judiciaire).
5. Les frais. Le copropriétaire dont la demande contre l’association des copropriétaires est déclarée totalement fondée est dispensé de participer aux honoraires et dépens que l’association supporte pour ce procès (article 3.92, § 9).

Que préparer avant votre premier rendez-vous ?

• l’acte de base et le règlement de copropriété, avec leurs éventuelles modifications ;
• le règlement d’ordre intérieur ;
• la convocation, l’ordre du jour et le procès-verbal de l’assemblée générale en cause ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des dernières années ;
• les décomptes de charges, appels de fonds et relevés de compte ;
• le contrat du syndic, si le litige le concerne ;
• vos échanges avec le syndic ou les autres copropriétaires, ainsi que les photos et rapports techniques.

Si une décision d’assemblée générale vous pose problème, notez la date de l’assemblée : le délai de recours de quatre mois court à partir de ce jour. Vous pouvez prendre rendez-vous au cabinet, avenue Louise à Bruxelles.