Travaux en copropriété à Bruxelles : autorisation obligatoire ?

La question revient régulièrement en pratique, souvent trop tard, lorsque les travaux sont déjà entamés, voire terminés. Beaucoup de copropriétaires partent du principe qu’ils sont libres d’aménager leur appartement comme ils l’entendent, dès lors que les travaux se déroulent « chez eux ».

Cette idée est pourtant juridiquement fausse ou, à tout le moins, dangereusement incomplète.

En copropriété, le droit de propriété n’est jamais absolu. Il est encadré à la fois par le Code civil, par l’acte de base, et par la jurisprudence, qui rappelle de manière constante que l’intérêt collectif de l’immeuble prime sur les initiatives individuelles.

Le cadre légal : un droit de propriété encadré

Depuis la réforme du droit des biens, le Code civil consacre expressément le régime de la copropriété forcée.

L’article 3.84 du Code civil rappelle que chaque copropriétaire dispose d’un droit exclusif sur ses parties privatives, mais uniquement dans le respect des droits concurrents des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble.

Autrement dit, être propriétaire de son appartement ne signifie pas disposer d’un droit illimité d’y faire des travaux. La liberté existe, mais elle est conditionnée.

La clé d’analyse reste la distinction entre :

• les parties privatives, sur lesquelles le copropriétaire dispose en principe d’une autonomie,
• et les parties communes, qui relèvent de la gestion collective de l’association des copropriétaires.

Cette distinction, en apparence simple, est en réalité source de nombreux litiges.

Des travaux « chez soi » peuvent toucher aux parties communes

La jurisprudence rappelle régulièrement qu’un élément situé à l’intérieur d’un appartement peut parfaitement être qualifié de partie commune.

C’est notamment le cas des murs porteurs, des planchers, des gaines techniques, ou encore des éléments contribuant à la stabilité ou à l’isolation de l’immeuble.

Ainsi, les cours et tribunaux sanctionnent fréquemment les copropriétaires qui ont :

• abattu une cloison en pensant qu’elle n’était pas porteuse,
• percé une dalle pour faire passer des conduites,
• modifié des châssis visibles depuis la façade,
• installé une climatisation avec unité extérieure sans autorisation.

La Cour d’appel de Bruxelles a par exemple jugé que la modification d’un mur intérieur affectant la structure de l’immeuble constituait une atteinte aux parties communes, même si le mur se trouvait dans la partie privative du lot concerné. Dans ce type de situation, l’absence d’autorisation de l’assemblée générale suffit à rendre les travaux irréguliers.

L’impact des travaux est plus important que leur localisation

Un principe ressort clairement de la jurisprudence : ce n’est pas l’endroit des travaux qui compte, mais leur impact.

Même des travaux purement privatifs peuvent être interdits s’ils :

• compromettent la stabilité du bâtiment,
• portent atteinte à sa destination (par exemple un immeuble résidentiel),
• génèrent des nuisances excessives,
• ou altèrent l’harmonie architecturale de l’immeuble.

La doctrine souligne d’ailleurs que la copropriété impose une logique de coexistence : chaque copropriétaire doit exercer ses droits de manière compatible avec ceux des autres. Cette idée traverse toute la jurisprudence récente en matière de conflits de voisinage en copropriété.

L’autorisation de l’assemblée générale : une protection, pas une formalité

Lorsqu’un projet touche, même indirectement, aux parties communes, l’autorisation de l’assemblée générale est indispensable.

Cette autorisation ne peut être ni implicite ni verbale. Elle doit résulter d’une décision régulièrement adoptée et consignée dans un procès-verbal.

Les tribunaux rappellent régulièrement qu’un simple accord du syndic ou l’absence de réaction des autres copropriétaires ne vaut pas autorisation.

À défaut, l’association des copropriétaires peut agir en justice et obtenir :

• la remise en pristin état des lieux,
• la condamnation du copropriétaire fautif à des dommages et intérêts,
• voire une astreinte tant que la situation n’est pas régularisée.

Des conséquences souvent révélées… au moment de la revente

En pratique, de nombreux litiges surgissent lors de la vente d’un appartement.

Le notaire ou l’acquéreur découvre alors que certains travaux ont été réalisés sans autorisation, ce qui entraîne une exigence de régularisation, une renégociation du prix ou parfois l’abandon pur et simple de la vente.

Il n’est pas rare que le copropriétaire se retrouve contraint de démonter des installations coûteuses, plusieurs années après leur réalisation.

Conclusion

Faire des travaux dans un appartement situé en copropriété n’est jamais un acte anodin sur le plan juridique.

La frontière entre parties privatives et parties communes est plus subtile qu’on ne le croit, et l’absence d’autorisation peut coûter très cher.

Avant d’entamer des travaux, une analyse préalable du règlement de copropriété et, le cas échéant, une décision formelle de l’assemblée générale constituent une sécurité juridique essentielle.

En copropriété, mieux vaut prévenir que devoir reconstruire… ou démolir.