Avocat en droit de l'urbanisme à Bruxelles

Pourquoi consulter un avocat en droit de l’urbanisme à Bruxelles ?

Le droit de l’urbanisme décide de ce que vous pouvez construire, transformer ou démolir, et de l’usage que vous pouvez faire d’un bien. À Bruxelles, il repose principalement sur le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) et sur des plans et règlements régionaux et communaux. Sa logique est exigeante : le permis est la règle, la dispense est l’exception.

Les difficultés surgissent souvent au mauvais moment : un refus qui bloque un projet, un procès-verbal d’infraction, une irrégularité découverte au moment de vendre, ou le permis accordé à un voisin.

Me Christophe Dielis, fondateur du cabinet, est titulaire d’un diplôme d’études spécialisées en droit public et urbanisme de l’Université libre de Bruxelles (ULB). Le cabinet publie régulièrement des analyses sur l’urbanisme bruxellois.

Dans quelles situations intervenons-nous ?

Nous intervenons avant les travaux (permis ou dispense, conformité aux plans, demande de permis avec votre architecte), pendant l’instruction (enquête publique, commission de concertation, charges d’urbanisme), après un refus (recours au Gouvernement), en cas d’infraction (procès-verbal, ordre d’arrêt, amende, régularisation), lors d’une vente ou d’un achat, face au projet d’un voisin, et pour des projets particuliers : division en logements, changement d’affectation, coliving, reconversion de bureaux.

Ce que dit le CoBAT : les règles essentielles

Quels travaux exigent un permis d’urbanisme ?

L’article 98 du CoBAT soumet à un permis d’urbanisme préalable, écrit et exprès, notamment le fait de :

• construire ou placer une installation fixe ;
• transformer une construction existante, à l’intérieur comme à l’extérieur, sauf travaux de conservation et d’entretien ;
• démolir ou reconstruire ;
• modifier la destination d’un bien, même sans travaux, ou son utilisation dans les cas listés par le Gouvernement ;
• modifier le nombre de logements dans une construction existante ;
• modifier sensiblement le relief du sol ou abattre un arbre à haute tige.

L’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008, dit « arrêté dispenses », exonère de permis certains travaux de minime importance, s’ils respectent la réglementation urbanistique applicable. Il dispense par exemple les transformations intérieures, sauf si elles impliquent des travaux de stabilité, une modification du nombre de logements ou un changement de destination. Ces dispenses ne valent pas pour les biens classés ou inscrits sur la liste de sauvegarde. En principe, l’intervention d’un architecte est obligatoire pour tous les travaux soumis à permis.

Notre analyse détaillée : Permis d’urbanisme : est-il toujours obligatoire avant de faire des travaux ?

Quels plans s’appliquent à votre bien ?

Le plan régional d’affectation du sol (PRAS), adopté par le Gouvernement bruxellois le 3 mai 2001, détermine pour chaque îlot s’il est constructible et à quoi il est destiné (habitat, commerces, zone naturelle…). Il s’impose aux autorités comme aux particuliers. Il peut être précisé par des plans particuliers d’affectation du sol (PPAS) et complété par des règlements d’urbanisme régionaux et communaux.

Pour connaître les règles applicables, demandez à la commune les renseignements urbanistiques : elle doit les délivrer dans les trente jours. Ils indiquent notamment la destination prévue par les plans et, lorsque le propriétaire envisage de vendre, les derniers permis délivrés ou refusés et les éventuels constats d’infraction (article 275).

Combien de temps un permis reste-t-il valable ?

Le permis est périmé si, dans les trois ans de sa notification, sa réalisation n’a pas été entamée de façon significative ou, pour une construction ou une transformation, si le gros œuvre n’a pas commencé. Une interruption des travaux de plus d’un an entraîne aussi la péremption. Une prorogation d’un an peut être demandée, au moins deux mois avant l’échéance, en cas de force majeure ou de marché public à conclure (article 101). Avant d’ouvrir le chantier, le titulaire doit afficher sur le terrain un avis de délivrance du permis et prévenir par recommandé la commune et le fonctionnaire délégué au moins huit jours à l’avance (article 194/2).

Infractions urbanistiques : quels risques et quelle régularisation ?

Constitue notamment une infraction le fait d’exécuter sans permis des travaux qui en exigent un, de les maintenir, ou de ne pas respecter les plans, les règlements ou le permis délivré (article 300 du CoBAT). Les conséquences peuvent être lourdes :

• les agents communaux et régionaux peuvent ordonner sur place l’arrêt du chantier ; cet ordre doit être confirmé par le bourgmestre ou le fonctionnaire délégué, et sa levée peut être demandée en référé (article 302) ;
• le procès-verbal est transmis au procureur du Roi et au fonctionnaire sanctionnateur : l’auteur fait l’objet soit de poursuites pénales, soit d’une amende administrative (article 300/1) ;
• les peines d’emprisonnement et d’amende sont plus lourdes pour les professionnels qui achètent, vendent, louent ou construisent des immeubles (article 306) ;
• le tribunal peut ordonner la remise en état des lieux, des travaux d’aménagement ou le paiement de la plus-value acquise par le bien (article 307).

Payer l’amende administrative ne régularise pas le bien : il faut encore remettre les lieux en état ou obtenir un permis de régularisation. La personne qui n’est pas l’auteur des travaux, un acquéreur par exemple, ne commet l’infraction de maintien que si elle maintient sciemment les travaux irréguliers ; cette infraction se prescrit par dix ans à compter de la réception du procès-verbal dressé à son encontre (article 300, 2°/1).

Pour les travaux réalisés sans permis avant le 1er janvier 2000, le CoBAT prévoit un permis de régularisation simplifié : s’ils étaient conformes à la réglementation de l’époque, ou le sont à celle en vigueur au moment de la décision, et n’étaient pas soumis à évaluation des incidences, la commune statue dans les 45 jours du dossier complet et ne peut refuser que dans des cas limités (article 330, § 3). Pour des travaux plus récents, la régularisation suit la procédure ordinaire et n’est jamais acquise d’avance.

Pour aller plus loin : Travaux sans permis, vente de l’immeuble et remise en état et Achat d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique : quelle est la portée de la garantie d’éviction ?

Comment contester une décision en matière d’urbanisme ?

Le recours du demandeur de permis

Si la commune ou le fonctionnaire délégué refuse votre permis, ou l’accorde à des conditions que vous contestez, vous pouvez introduire un recours au Gouvernement dans les trente jours de la réception de la décision, ou contre un refus implicite (article 188/1 du CoBAT).

1. Le Collège d’urbanisme reçoit copie du recours et vous entend si vous l’avez demandé dans votre recours.
2. Il rend son avis dans les 75 jours de l’envoi du recours, délai prolongé si une enquête publique ou d’autres avis sont nécessaires (article 188/2).
3. Le Gouvernement notifie sa décision dans les 60 jours de cet avis. À défaut, un rappel peut lui être adressé ; sans décision dans les 30 jours de ce rappel, l’avis du Collège d’urbanisme tient lieu de décision (article 188/3).
4. Avant la décision, vous pouvez modifier votre demande, notamment pour répondre aux objections suscitées par le projet (article 188/4).

Le recours d’un voisin ou d’un tiers

Ce recours au Gouvernement n’est pas ouvert aux voisins. Lorsque la demande est soumise à l’enquête publique et à l’avis de la commission de concertation, ils peuvent adresser leurs réclamations et observations au collège des bourgmestre et échevins pendant l’enquête (articles 188/7 et 188/8). Une fois le permis délivré, un recours en annulation peut être introduit devant le Conseil d’État, en principe dans les soixante jours de la publication, de la notification ou de la prise de connaissance de la décision. Ce recours suspend le délai de péremption du permis (article 101, § 6).

Sur le terrain du droit civil, voyez Un voisin peut-il bloquer un projet immobilier ou des travaux ?

Une matière en mouvement

Le CoBAT a été profondément réformé par une ordonnance du 30 novembre 2017, entrée en vigueur pour l’essentiel le 1er septembre 2019, et il continue d’évoluer. Une proposition d’ordonnance dite « Urban Shift », déposée au Parlement bruxellois en juillet 2026, prévoit notamment de raccourcir les délais d’instruction des permis et de faciliter les dispenses ; tant qu’elle n’est pas adoptée et publiée au Moniteur belge, les règles actuelles s’appliquent. La révision globale du PRAS, « Share The City », en est au stade de la préfiguration, validée par le Gouvernement le 16 juillet 2026. Notre regard sur ces évolutions : Réforme urbanisme Bruxelles : quel impact ?

Que préparer avant votre premier rendez-vous ?

• Votre titre de propriété ou le compromis de vente
• Les renseignements urbanistiques, les permis antérieurs et les plans approuvés
• Les plans de la situation existante et du projet
• La décision contestée, avec sa date de réception
• Le procès-verbal, l’ordre d’arrêt ou les courriers de la commune, d’urban.brussels ou du fonctionnaire sanctionnateur
• Des photos du bien et les coordonnées de votre architecte

Un dossier d’urbanisme touche souvent au droit de la construction, au droit immobilier ou, dans un immeuble à appartements, au droit de la copropriété.