Achat d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique : quelle est la portée de la garantie d’éviction ?

Infraction urbanistique et vente immobilière : la garantie d’éviction en action

Par un jugement récent du 16 janvier 2025, le Tribunal de première instance du Brabant wallon a précisé les conséquences civiles de la découverte d’une infraction urbanistique après la vente d’un immeuble. Cette décision confirme qu’un tel manquement constitue une charge juridique grevant le bien et ouvrant droit à indemnisation pour l’acquéreur.

Le contexte : un immeuble aux deux logements non autorisés

Dans cette affaire, les acquéreurs ont découvert, après l’achat d’un immeuble de deux logements, que la configuration du bien ne correspondait pas à la situation urbanistique autorisée. Ils ont dû entamer une procédure de régularisation coûteuse impliquant des frais administratifs et des travaux spécifiques. Le tribunal a dû trancher si ces frais devaient être supportés par la venderesse au titre de la garantie d’éviction (articles 1626 et suivants du Code civil).

Une responsabilité qui dépasse la simple bonne foi

La venderesse invoquait son ignorance de l’infraction. Toutefois, le tribunal a rappelé le caractère objectif de la garantie d’éviction : la responsabilité du vendeur est engagée dès lors que la charge n’a pas été déclarée, indépendamment de toute mauvaise foi ou intention dolosive.

Il n’est d’ailleurs pas nécessaire qu’une procédure administrative soit déjà en cours au moment de la vente ; l’existence objective de l’infraction suffit.

Quelle indemnisation pour l’acquéreur ?

Le tribunal adopte une approche pragmatique pour éviter tout enrichissement injustifié de l’acquéreur :

• Sont indemnisables : Les redevances administratives, les études techniques nécessaires et les travaux strictement exigés par les autorités.
• Sont exclus : Les travaux d’amélioration, de confort ou de transformation qui ne résultent pas directement des prescriptions de régularisation.

FAQ – Garantie d’éviction et urbanisme

Une infraction urbanistique est-elle un vice caché ?
Non, la jurisprudence la qualifie généralement de « charge juridique », ce qui active la garantie d’éviction plutôt que celle des vices cachés.

Le vendeur peut-il s’exonérer par une clause de non-garantie ?
Ces clauses sont interprétées de manière restrictive et ne suffisent généralement pas à exonérer le vendeur d’une charge affectant substantiellement le bien.

Tous les frais de travaux sont-ils récupérables ?
Non. Seuls les frais strictement nécessaires à la régularisation et directement liés à l’infraction peuvent être pris en compte.