Avocat en droit du bail à Bruxelles

Nous traitons vos problèmes locatifs tant entre particuliers (baux de résidence principale) qu’au niveau commercial (baux commerciaux) ou de toute autre nature (baux de bureau, garage…). Nous pouvons vous assister pour la rédaction de vos contrats, états des lieux et renons, mais également pour le volet judiciaire auprès des justices de paix.

Que vous soyez bailleur ou locataire, particulier ou commerçant, nous intervenons en conseil, avant la signature ou pendant le bail, et en contentieux, de la mise en demeure jusqu’au jugement. Ces dossiers sont suivis par Me Maide Odabas et Me Christophe Dielis.

Quel régime s’applique à votre bail ?

À Bruxelles, trois régimes coexistent. Le régime applicable détermine la durée du bail, les règles de congé et la procédure à suivre.

Le bail d’habitation

Depuis le 1er janvier 2018, la location d’un logement situé en Région de Bruxelles-Capitale relève du titre XI du Code bruxellois du Logement, issu de l’ordonnance du 27 juillet 2017 qui a régionalisé le bail d’habitation. Ces règles visent tout bail portant sur un logement, à l’exclusion des hébergements touristiques, et sont en principe impératives (article 216). Le Code contient des règles propres au bail de résidence principale, au bail de logement étudiant, à la colocation et au bail glissant. Il a été modifié à plusieurs reprises, notamment par une ordonnance du 4 avril 2024 entrée en vigueur le 1er novembre 2024.

Le bail commercial

Le bail d’un immeuble affecté principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact direct avec le public relève de la loi du 30 avril 1951, intégrée à l’ancien Code civil. Depuis la sixième réforme de l’État, les Régions sont compétentes pour en fixer les règles spécifiques (loi spéciale du 8 août 1980, article 6, § 1er, VI, 7°). La Région bruxelloise a notamment exclu de cette loi les baux commerciaux conclus par écrit pour un an au plus (ordonnance du 25 avril 2019), mais le régime de 1951 reste la base : durée minimale de neuf ans (article 3), révision du loyer à l’expiration de chaque triennat si la valeur locative a varié d’au moins 15 % en raison de circonstances nouvelles (article 6), droit à trois renouvellements (article 13).

Le bail de droit commun

Les locations qui ne relèvent ni du Code bruxellois du Logement ni de la loi sur les baux commerciaux, comme un bureau, un entrepôt ou un garage loué séparément d’un logement, suivent les règles générales du louage de choses (articles 1714 et suivants de l’ancien Code civil). Un bail conclu pour une durée indéterminée est ainsi censé fait au mois et prend fin moyennant un congé d’un mois (article 1736). Le contrat y joue un rôle central : durée, loyer, charges et conditions de sortie doivent être clairement rédigés. Le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 et modernisera ces règles.

Les situations que nous traitons le plus souvent

• Loyers ou charges impayés, résolution du bail et expulsion.
• Congé donné par le bailleur pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif : vérification des conditions, des justificatifs et des indemnités.
• Garantie locative non libérée et désaccords sur l’état des lieux de sortie.
• Logement humide, insalubre ou frappé d’une interdiction de location. Voyez notre article Logement insalubre : quelles conséquences pour le bailleur ?
• Occupation d’un bien sans titre ni droit : le juge de paix reste compétent même sans demande d’expulsion.
• Renouvellement, cession ou fin d’un bail commercial : voyez Bail commercial : refus de renouvellement, droit absolu ? et Le bail commercial : à quand une réforme ?
• Rédaction et relecture de baux, d’états des lieux et de congés.

Ces questions croisent souvent d’autres matières : la location d’un appartement en copropriété, la vente d’un bien loué en droit immobilier, ou la cession d’un fonds de commerce en droit commercial.

Ce que prévoit le Code bruxellois du Logement

• Un bail écrit. Tout bail d’habitation doit être écrit et mentionner notamment l’identité des parties, la date de prise de cours, les locaux loués, le loyer hors charges, le loyer de référence de la grille indicative et les charges (article 218). Au plus tard à la signature, le bailleur communique notamment le certificat PEB et l’estimation des charges (article 217). Une clause qui interdit purement et simplement les animaux de compagnie est réputée non écrite (article 218/1).
• L’état des lieux. Un état des lieux d’entrée détaillé est dressé contradictoirement et à frais communs, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation (article 220 du Code et article 1730 de l’ancien Code civil). Chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, au plus tard dans le mois de la libération des lieux.
• Le loyer. Un loyer qui dépasse de 20 % le loyer de référence est présumé abusif, sauf éléments de confort substantiels ; il l’est aussi, même en deçà, si le logement présente des défauts de qualité substantiels. Le locataire peut en demander la révision à la commission paritaire locative ou au juge (articles 224 et 224/1).
• Les charges. Sauf forfait convenu, elles correspondent à des dépenses réelles, et le bailleur communique chaque année un décompte des charges de l’année écoulée (article 224/3).
• L’enregistrement. Depuis le 1er janvier 2025, le bailleur enregistre gratuitement le bail, ses annexes et l’état des lieux d’entrée dans les deux mois de la signature, sur la plateforme régionale IRISrent (articles 228/1 à 228/5). À la suite de l’arrêt n° 59/2025 de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, l’enregistrement fédéral via MyRent reste également requis.
• Le droit de préférence. Depuis le 6 janvier 2024, le locataire d’un bail de résidence principale domicilié dans le logement bénéficie d’un droit de préférence si le bien est mis en vente ; il dispose de trente jours après la réception de la notification pour se prononcer (articles 247/1 à 247/4). Ce droit connaît plusieurs exceptions et ne vaut pas, en principe, pour les baux de courte durée.

Comment se déroule un litige locatif à Bruxelles ?

1. La mise en demeure. Tout recouvrement d’une dette de loyer ou de charges commence par une mise en demeure écrite qui laisse au locataire au moins un mois pour payer (article 233quater). Un modèle est disponible sur le site de Bruxelles Logement.
2. La recherche d’un accord. Les parties peuvent recourir à un médiateur agréé ; une clause d’arbitrage conclue avant la naissance du litige est réputée non écrite (article 233). Pour un loyer jugé abusif, la commission paritaire locative peut être saisie pour avis (article 224/1).
3. La requête au juge de paix. La demande est en principe introduite par requête déposée au greffe ; une citation par huissier reste possible, mais ses frais restent alors à charge du demandeur, sauf exceptions (article 233quinquies). Le juge tente d’abord de concilier les parties (article 233octies). Il tient compte des effets de sa décision sur le droit au logement du locataire et ne prononce la résolution du bail que si la dette ne peut être apurée dans des délais raisonnables ou si cette sanction est proportionnée aux manquements (article 233ter).
4. L’expulsion. Lorsqu’une expulsion est demandée, le délai de comparution est de quarante jours et le CPAS est informé (articles 233sexies et 233septies). L’expulsion ne peut en principe être exécutée qu’un mois après la signification du jugement, après un avis de l’huissier donné au moins quinze jours ouvrables à l’avance, et pas entre le 1er novembre et le 15 mars, sauf dérogation spécialement motivée (articles 233undecies et 233duodecies).
5. L’appel. Le jugement peut en principe faire l’objet d’un appel devant le tribunal de première instance, dans le mois de sa signification ou de sa notification (articles 577 et 1051 du Code judiciaire).

Que préparer avant votre premier rendez-vous ?

• le bail signé, ses annexes et ses éventuels avenants ;
• les états des lieux d’entrée et de sortie ;
• la preuve de l’enregistrement du bail et le certificat PEB ;
• les preuves de paiement du loyer, des charges et de la garantie locative ;
• les décomptes de charges et les demandes d’indexation ;
• les congés, mises en demeure et échanges avec l’autre partie ;
• des photos ou un rapport en cas de dégâts ou d’humidité ;
• pour un bail commercial : la date de prise de cours, les échéances de chaque triennat et toute demande de renouvellement.

Vous pouvez prendre rendez-vous au cabinet, avenue Louise à Bruxelles.