Travaux sans permis, vente de l’immeuble et remise en état : la réparation urbanistique peut-elle disparaître avec le temps ?

L’arrêt rendu le 13 mars 2024 par la Cour d’appel de Bruxelles confirme la condamnation pénale pour des travaux réalisés sans permis, tout en refusant d’ordonner la remise en état des lieux. Cette dissociation entre sanction et réparation interroge profondément la cohérence du droit de l’urbanisme. Le temps, la vente de l’immeuble et l’inaction administrative deviennent-ils des facteurs de « purification » de l’illégalité urbanistique ? C’est à cette question que cet arrêt confronte aujourd’hui les praticiens.

Un arrêt classique en apparence, mais profondément déstabilisant

À première lecture, l’arrêt s’inscrit dans une matière bien connue des praticiens du droit de l’urbanisme : celle des travaux réalisés sans permis, poursuivis pénalement sur la base du COBAT et, en principe, assortis d’une demande de remise en état. La Cour adopte une position qui semble orthodoxe : elle confirme la qualification d’infraction urbanistique, rappelle son caractère réglementaire et écarte toute nécessité d’un élément moral spécifique.

Mais une lecture plus attentive révèle un mouvement bien plus problématique. Sous couvert de classicisme, l’arrêt opère un découplage profond entre la répression pénale et la réparation urbanistique, au point d’en fragiliser l’économie générale.

Les faits : une infraction ancienne, une vente, puis une rupture

Les faits concernent des travaux structurels importants (modifications de façades, divisions, annexes) réalisés sans permis. Plusieurs années après, l’immeuble est vendu. L’administration engage alors des poursuites pénales contre les auteurs des travaux et le fonctionnaire délégué sollicite la remise en état des lieux.

La Cour tranche alors en deux temps :

• Sur le plan pénal : l’infraction est établie et la condamnation est confirmée.
• Sur le plan de la réparation : la demande de remise en état est déclarée recevable mais non fondée, en raison du dépassement du délai raisonnable, du temps écoulé et de la vente à un tiers acquéreur.

Le constat est brutal : la faute subsiste, la sanction subsiste, mais la réparation disparaît.

Le cœur du débat : la remise en état progressivement neutralisée

En droit de l’urbanisme, la remise en état n’est pas une sanction accessoire ; elle constitue le cœur de la politique d’aménagement du territoire. Son objectif n’est pas de punir, mais de restaurer l’ordre urbanistique et de garantir l’égalité entre citoyens. Or, dans cet arrêt, la Cour neutralise cette mesure en pratique.

Vente de l’immeuble et délai raisonnable

L’un des points sensibles tient à la vente du bien. Si l’acquéreur n’est pas pénalement responsable des infractions du vendeur, la remise en état vise normalement une situation objective, non une personne. En subordonnant la réparation à la qualité du propriétaire actuel, la Cour introduit une confusion entre responsabilité pénale et légalité urbanistique.

De plus, l’utilisation du « délai raisonnable » comme argument pour écarter la remise en état revient à reconnaître que le temps peut, indirectement, consacrer l’illégalité.

Conclusion : Une cohérence urbanistique fragilisée

Cet arrêt illustre une tension croissante : d’un côté, un discours ferme sur la répression, de l’autre, une érosion des outils de réparation. Pour les praticiens et les propriétaires à Bruxelles, le message est clair : la régularité urbanistique doit être sécurisée le plus tôt possible, car si la vente ne purge rien automatiquement, l’inaction prolongée de l’administration peut finir par coûter cher à l’intérêt général.

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FAQ – Travaux sans permis et remise en état

Des travaux sans permis peuvent-ils encore être sanctionnés après la vente du bien ?
Oui. La vente ne fait pas disparaître l’infraction pénale pour celui qui a réalisé les travaux.

La remise en état est-elle automatique en cas d’infraction urbanistique ?
Non. Elle peut être refusée par le juge, notamment en raison du dépassement du délai raisonnable ou de la situation actuelle du bien.

L’acquéreur est-il responsable des travaux illégaux du vendeur ?
Non pénalement, mais l’irrégularité urbanistique du bien subsiste et peut compliquer de futurs projets de transformation.