Logement insalubre – Quelles conséquences pour le bailleur?

Deux jugements récents remettent à l’ordre du jour la question des conséquences de l’insalubrité établie d’un bien loué.

Tout d’abord, une décision récente de la Justice de Paix d’Etterbeek du 10 décembre 2021 a rappelé que le bailleur doit être prudent avant de louer son bien au risque de devoir faire face à une indemnité à titre de dommages et intérêts.

Après avoir rappelé qu’un bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement, le Juge de Paix précise dans cette décision que si cette non-conformité est décrétée par la direction de l’inspection du Logement, le bail devient caduc de plein droit.

Cette caducité ne fait cependant pas obstacle à une demande de résolution judiciaire pour inexécution fautive et à une demande de dommages et intérêts.

Dans ce cas précis, « la présence d’une humidité permanente dans le bien loué et la dangerosité des installations électriques et de gaz, causées par un défaut de réparations de la part du bailleur, justifient la résolution du bail aux torts de celui-ci. Une indemnité pour trouble de jouissance, équivalente à la moitié du loyer, doit être accordée dès lors à la locataire» (Justice de Paix d’Etterbeek, 10 décembre 2021, J.L.M.B. 2022/7 – p.299).

Quelques jours plus tard, la Justice de Paix de Schaerbeek a précisé que « même si les normes de qualité du logement du logement relèvent de l’ordre public, la nullité (absolue) du bail ne s’impose pas quand la cause de la nullité est réparable, et encore moins en l’absence d’une interdiction immédiate à la location. » (Justice de Paix de Schaerbeek, 15 décembre 2021, J.L.M.B. 2022/7, p.301).

Par là-même la Justice de Paix rappelle l’enseignement de la Cour de Cassation (Cass., 23 novembre 2017, R.G. C.17.0389.N, Pas., 2017, n°672 ; Cass., 23 janvier 2015, R.G. C.13.0579.N, Pas., 2015, n°59) précisant qu’à défaut d’opposition de la loi, la convention est maintenue s’il est ou peut être remédié à son illicéité.

Une indemnité couvrant le dommage mais pas la nullité de la convention et les conséquences que celle-ci aurait pu avoir. Deux décisions qui rappelleront aux bailleurs de ne pas mettre en location des biens ne répondant pas aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement.